Družstevní byt pod drobnohledem (2): Peníze, financování a skryté pasti roku 2026

V minulém díle jsme si ukázali, že odmítnout družstevní byt jen kvůli nálepce „družstvo“ je obrovská škoda. Slíbila jsem vám, že v dalším pokračování naší série rozebereme to, čeho se všichni bojí nejvíc – peníze a financování.

„Na družstevní byt mi přece banka nepůjčí.“ Věta, kterou od kupujících slýchám pravidelně. Pojďme se proto dnes podívat na to, jak to s financováním družstevního bydlení v roce 2026 reálně je. Přizvala jsem si k tomu na pomoc našeho finančního experta Jakuba Dvořáka, který nám to podá z čisté praxe.

1. Jaké máme v roce 2026 reálné možnosti?

Když kupujete družstevní byt, nekupujete nemovitost zapsanou v katastru, ale družstevní podíl s právem nájmu konkrétního bytu. Klasická zástava bytu pro hypoteční banku tak většinou odpadá (ve výjimečných případech s tím sice družstvo může souhlasit, ale prakticky se to neděje).

Jakub k tomu dodává:

„V rámci financování družstevních bytů je víc možností, z nichž každá má svoje plusy a mínusy. Nejčastěji se využívá zástava jinou nemovitostí – je nejlevnější, nejschůdnější a nejsnazší na vyřízení.“

Zde jsou 3 hlavní cesty, které v praxi fungují:

1. Zástava jinou nemovitostí (Nejčastější a nejlevnější): Typicky vám „půjčí“ svou střechu nad hlavou rodiče nebo jiný rodinný příslušník. Ručíte bance jejich nemovitostí v osobním vlastnictví a můžete tak zafinancovat klidně 100 % ceny družstevního bytu (podmínkou je, aby výše úvěru byla max. do 80 % – resp. 90 % u mladších žadatelů – hodnoty zastavované nemovitosti).

   • Háček: Pokud byt v brzké době nepřejde do osobního vlastnictví, můžete rodině blokovat nemovitost klidně desítky let. Nikdo nevidí do budoucnosti a co když bude muset rodinný příslušník nemovitost prodat? Pak musíte zástavu narychlo řešit.

2. Úvěr ze stavebního spoření: U levnějších bytů (nebo pokud máte vyšší vlastní zdroje) dává smysl stavební spoření. Stavební spořitelny dokážou (dle vaší bonity) půjčit bez zástavy zhruba od 2,5 do 3,5 milionu Kč.

   • Háček: Úroky bývají tradičně vyšší a splatnost kratší (často 20 až 25 let). Oproti klasické 30leté hypotéce tak můžete na splátkách nechat o pár tisíc měsíčně víc.

3. Předhypoteční úvěr (Pozor na něj!): Využívá se ve chvíli, kdy má být byt zhruba do 1 roku převeden do osobního vlastnictví.

Jakub ale varuje před zbytečným optimismem:

„Lidé se předhypotečního úvěru obávají – a myslím, že oprávněně. Reálně totiž nejsou schopni ze 100 % zaručit, že družstvo opravdu byt do OV převede a nenastane nějaký problém, který to zdrží o pár měsíců, čímž poruší podmínky hypoteční banky.“

2. Je financování družstevního bytu dražší?

Tohle se těžko paušalizuje, často je to případ od případu. Zajímavé ale je, že vstupní cena samotného podílu v inzerátech klame tělem.

„V praxi se současnému majiteli platí jeho hodnota po odečtení ještě nesplacené anuity. V inzerátu to vypadá skvěle – třeba 2+kk na Praze 10 za 2,8 milionu Kč. Po otevření inzerátu ale zjistíte, že tohle je jen cena pro majitele za jeho podíl a k tomu se ještě splácí družstevní podíl ve výši dalších třeba 3 milionů Kč,“ upozorňuje Jakub.

Samotný úvěr zajištěný jinou nemovitostí stojí úplně stejně jako klasická hypotéka a nic nezdražuje. Při financování stavebním spořením si ale kvůli vyšší sazbě připlatíte (např. při úvěru 3,5 milionu Kč může jít o rozdíl ve splátce kolem 3 200 Kč měsíčně).

3. Novinka roku 2026: Daňová úleva pro družstevníky

S novým rokem tu máme změnu, o které se zatím hodně mluví, ale stojí za pozornost. Od roku 2026 lze nově odečíst úroky od základu daně i u družstevníků splácejících anuitu (poprvé za rok 2027). Jak se na to dívá Jakub?

„Osobně daňové úlevy vůbec do efektivity vlastního bydlení nepočítám. Člověk kupuje nemovitost, ať má kde bydlet, a daňové zvýhodnění je spíš něco navíc. Navíc žádná vláda nemůže garantovat, že tu bude dalších 20 let. Reálně se u dnešních odpočtů bavíme o jednotkách tisíců korun ročně – je to příjemný bonus na jaře, ale nic rozhodujícího.“

4. Družstevní novostavby a „časovaná bomba“ v hospodaření

Družstva u novostaveb často přebírají jeden velký hromadný úvěr na celou stavbu. Je to problém? Podle Jakuba záleží na míře rizika:

„Pokud jde o úvěr ‚na dřeň‘ do maximálních limitů za použití minima vlastních prostředků, může to dávat smysl v období nízkých sazeb. Jakmile ale rostou úroky a chybí vlastní peníze, brutálně to prodražuje režii každého družstva i jednotlivého bytu.“

A co refinancování velkého úvěru družstva, když končí fixace? Nemůže se stát, že družstvu banka úvěr neschválí?

„K úplnému odmítnutí nedojde, současná banka jim úvěr vždy prodlouží. Riziko ale tkví jinde. Vedení družstev často tvoří starší členové, kteří neřeší vyjednávání sazeb dopředu. Když pak úvěr skočí ve fixaci do vysokých sazeb, měsíční splátky družstevníků prudce narostou,“ vysvětluje Jakub.

5. Pozor na neviditelného strašáka: Podpojištění domu

Když už kupujete družstevní podíl, měli byste chtít vidět nejen bezdlužnost a hospodaření družstva, ale i pojistné smlouvy domu. Jakub otevírá téma, o kterém se mluví málo:

„V ČR je zhruba 70 % nemovitostí podpojištěno. Pokud má družstvo smlouvu na dům starou 10 let, v případě velké škody nedostanete z pojišťovny peníze na opravu, protože výplata bude krácená kvůli staré naceněné hodnotě budovy.“

6. Kdy bych družstevní byt raději nedoporučila?

Zpravidla platí, že osobní vlastnictví je o něco komfortnější. Pokud ale narazíte na určité varovné signály, ruce pryč při:

• Příliš vysoké anuitě

• Nereálném příslibu převodu do OV

• Špatně nastaveném financování samotného družstva

• Krátké fixaci velkého úvěru v době nestabilních sazeb

• Družstvu bez finančních rezerv

Co si o tom myslíte vy? Je pro vás nutnost ručit rodičovským domem u družstevního bytu moc velký hazard, nebo v tom vidíte běžnou cestu k vlastnímu bydlení?

💡 Chcete financování nebo koupi bytu probrat osobně?

Plánujete koupi družstevního bytu (nebo bytu v osobním vlastnictví) a nevíte, jakou formu financování zvolit? Ozvěte se našemu finančnímu expertovi Jakubu Dvořákovi. Rád vám nezávazně spočítá hypotéku, stavební spoření nebo možnosti zástavy na míru vaší situaci.

• Telefon: 734 304 028

• E-mail: jakub.dvorak@4fin.cz

Ať už jde o družstvo, nebo osobní vlastnictví, postarám se o vše od A do Z – od profi marketingu po právní služby. Spojte se se mnou ještě dnes!